ทำไมต้องประเมินราคาทรัพย์สิน |
หลายคนที่กำลังจะยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งจะมีขั้นตอนตรวจสอบหลายๆอย่างที่ผู้ให้สินเชื่อต้องดำเนินการ เช่น ตรวจสอบรายได้ของผู้ยื่นขอสินเชื่อ ตรวจสอบเครดิตบูโร หรือตรวจสอบเรื่องอื่นๆ เรื่องหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็คือ "ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน" ทำไมต้องประเมินราคาทรัพย์สิน อันนี้ก็ประมาณว่าในการที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ หากจะมีการปล่อยสินเชื่อ หรือ บางครั้งก็เป็นในลักษณะของกลุ่มเงินทุนต่างๆที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหลายๆหุ้นส่วนบางครั้งต้องการทราบมูลค่าของทรัพย์สินต่างๆที่เขาถืออยู่ ว่าน่าจะมีมูลค่าราคาตลาดประมาณเท่าไหร่เพื่อใช้ในการซื้อขาย หรือขอสินเชื่อ คราวนี้ก็จะงงอีกใช่ไหมครับว่า "มูลค่าตลาด" คืออะไร
" มูลค่าตลาด หรือ ราคาตลาด " หมายถึงมูลค่าของทรัพย์สินที่สามารถซื้อ ขาย ได้ในสภาวะตลาดปกติ ไม่ได้อยู่ภายใต้เงื่อนไขหรือข้อจำกัดใดๆ เช่น ผู้ซื้อร้อนเงินอยากขายได้ไวๆ ก็จะลดราคาลง เพื่อเป็นแรงจูงใจกับผู้ซื้อ อันนี้ก็จะถือว่าไม่ใช่สภาวะปกติ หรือ ผู้มีบ้านหรือที่ดินอยู่แล้วอยากได้ที่ดินแปลงข้างมากๆเพื่อจะได้ขยายบ้านหรืออะไรก็แล้วแต่ ก็เลยมีความต้องการที่ดินหรือบ้านหลังนั้นมากๆ ยอมซื้อในราคาที่แพงกว่าราคาปกติทั่วไป อันนี้ก็ถือว่าไม่ปกติ เพราะการที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายอยากได้มากๆ ก็จะมีการบิดเบือนราคามากกว่าปกติ เพราะหากเราขายหรือเราซื้อที่ไม่ได้อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์เหมือนที่ยกตัวอย่างขึ้นมา เราก็อาจจะไม่ซื้อที่ดินหรือบ้านหลังนั้นๆใช่ไหมครับ ซึ่งบางครั้งหลายๆท่านสงสัยว่าทำไม ผู้ประเมินถึงไม่ให้ราคาเราตามที่เราซื้อ ถึงจะมีการซื้อขายจริงๆ จ่ายเงินจริงๆ แต่อย่างที่บอกเพราะว่าการซื้อขายนั้นมีเงื่อนไขพิเศษ จึงถือว่าไม่ใช่ราคาตลาด ที่มีบุคคลอื่นยอมจ่ายเงินเพื่อซื้อให้แพงกว่าปกติ หวังว่าท่านผู้อ่านน่าจะเข้าใจคำว่ามูลค่าตลาดพอสมควรแล้วนะครับ
คราวนี้หลังจากที่ผมเกริ่นมาคิดว่าคงเป็นเรื่องที่ยังคลางแคลงใจของใครอีกหลายคน รวมทั้งตัวคุณด้วยว่าทำไมต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยปกติทั่วไป เมื่อคุณยื่นขอกู้เงินกับธนาคาร จะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด ฯ ก็ต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สิน(ยกเว้น บางโครงการที่มีข้อตกลงเป็นพิเศษกับธนาคารไว้ก่อนแล้ว) และหลังประเมินแล้วจะมีผลอะไรบ้าง เมื่อคุณยื่นเรื่องขอกู้เงินกับธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารจะแจ้งให้คุณทราบว่าจะต้อง
มีการสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งคุณจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาทรัพย์สินในครั้งนี้ เพราะการกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัย คุณจะต้องนำบ้านหรือที่ดินมาจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ ดังนั้น
ธนาคารจะต้องทราบมูลค่าตลาดของหลักทรัพย์ จะดูจากราคาขาย หรือสัญญาจะซื้อจะขายอย่างเดียวไม่ได้ เพราะราคาขายที่แจ้งไว้อาจสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดที่เป็นจริงมากก็เป็นได้ (บางครั้งก็มีการเขียนสัญญาหลอกโดยมีการเตี้ยมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เช่น ซื้อขายจริง อาจจะแค่ 1,000,000.- บาท แต่เขียนสัญญาว่าซื้อขาย 1,200,000.- เพื่อที่จะได้วงเงินสูงกว่าความเป็นจริง ผมเห็นแนะนำกันเยอะครับในกระทู้ต่างๆ)
โดยทั่วไปการที่ธนาคารต้องประเมินราคาทรัพย์สิน ก็เพื่อ - ช่วยในการกำหนดวงเงินให้สินเชื่อ เพราะโดยหลักการแล้ว ธนาคารจะให้คุณให้สินเชื่อเพื่อปล่อยกู้เงินได้ไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งปัจจุบันจะอยู่ในสัดส่วนไม่เกิน 70 - 100% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินนั้นด้วย (ทรัพย์สินนั้นจะต้องขายง่ายและได้ราคาสูง คุ้มค่าหนี้ค้างชำระ) - เพื่อวิเคราะห์ทรัพย์สินและตรวจสอบความถูกต้องของทรัพย์สินเอง เช่น ความถูกต้องของโฉนดที่ดินทำเลที่ตั้ง เช่นบ้านที่ยื่นกู้กับโฉนดที่ดินเป็นคนละแปลงกัน ทางเข้าออกสู่ถนนว่าเป็นทางสาธารณประโยชน์หรือทางส่วนบุคคล ถ้าเป็นทางส่วนบุคคล มีเงื่อนไขใดๆบ้าง ระบบสาธารณูปโภคและแนวโน้มราคาในอนาคตหากมีการขายทอดตลาด - เพื่อตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ว่ามีเงื่อนไขใดๆบ้าง (เช่นติดจำนอง, ติดสัญญาเช่า) หรือเอกสารสิทธ์นั้นถูกต้องหรือไม่ เป็นต้น จริงๆก็ยังมีอีกหลายๆอย่าง ที่ยกตัวอย่างขึ้นมานี้ก็เป็นเพียงหลักๆที่ใช้ ปัจจุบันธนาคารหรือสถาบันการเงินทั่วไปจะจัดให้บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการ ซึ่งคิดค่าดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยค่าประเมินก็มีตั้งแต่ ไม่กี่พันบาทขึ้นไป โดยปกติทั่วการประเมินทรัพย์สินสามารถดำเนินการได้โดยธนาคารเป็นฝ่ายส่งเรื่องให้บริษัทประเมิน หรือ ผู้ยื่นขอกู้เป็นฝ่ายเข้าไปติดต่อบริษัทเอง(แต่ปัจจุบันหลายๆสถาบันการเงิน จะเป็นผู้ส่งเรื่องให้แทนการติดต่อโดยตรงของผู้ยื่นขอสินเชื่อ) เดี๋ยวครั้งต่อไปผมจะเขียนถึง การเตรียมตัวเมื่อเราต้องประเมินราคาทรัพย์สิน |
แสดงความคิดเห็น
ในฐานะของความเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เห็นว่าการประเมินราคามีความจำเป็นมากขึ้นทุกวัน สำหรับผู้ที่ถือ เอกสารการเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยถือโฉนดอยู่ในมือ ก็เปรียบเสมือนถือกระดาษไว้ 1 ใบ ถ้าหากว่า ไม่มีรายงานประเมิน มูลค่าทรัพย์สินไว้ประกอบกับโฉนด ก็ดูเหมือนจะไม่สามารถสื่อสารกับคนหลายๆคน ที่จะต้องทำธุรกรรมด้วยได้ การมี เล่มรายงานประเมินอยู่ในมือ คู่กับโฉนด จะทำให้สามารถอธิบาย รายละเอียด ของโฉนดที่ดิน ได้เช่น ที่ดินตั้งอยู่ที่ไหน สภาพที่ดินถมแล้วมีไฟฟ้าน้ำประปาพร้อม มีทางเข้าออกไม่ใช่ที่ดินตาบอด มีอาคารสิ่งปลูกสร้างหรือไม่มูลค่ารวมเท่าไร เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ผู้ประเมินที่มีวิชาชีพ มีสมาคมวิชาชีพคอยกำกับดูแล จะเป็นผู้รับรองให้ท่าน เล่มรายงานประเมินสามารถจะ review มูลค่าให้เป็นปัจจุบัน ขึ้นอยู่กับธุรกรรมที่จะนำไปใช้ ไม่ต้องรอให้รีบร้อนฉุกละหุก แล้วจึงค่อยส่งประเมินราคา การประเมินราคาในขณะที่ยังไม่รีบร้อนทำให้ท่านสามารถเลือกบริษัทประเมินได้อย่างเหมาะสม แนะนำว่าให้เลือกบริษัทประเมินราคาที่มี รายชื่อ อยู่กับธนาคารหลายแห่งเพื่อประโยชน์ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับเรื่องสินเชื่อ แล้วจะได้ไม่ต้อง ไปเปลี่ยนบริษัทเมื่อจะไปยื่นในวัตถุประสงค์อื่นๆ ลองใช้บริษัทนี้ดูนะครับ โปรสเปคแอพเพรซัล www.prospec.co.th
แสดงความคิดเห็น