จากบทความที่แล้วได้บอกถึงการเตรียมตัวที่จะต้องประเมินราคาทรัพย์สิน คราวนี้จะพูดถึงวันที่เจ้าหน้าที่เขานัดประเมิน มาถึง หลักๆเลยเขาก็จะไปตามจุดที่นัดหมาย หากไปไม่ถูกก็คงมีการโทรมาสอบถามทางกับผู้นัด
หลักการทำงานของเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สิน หลักๆ เลยก็แบ่งเป็น 4 ส่วน
1.การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
2.การตรวจสอบทรัพย์สิน
3.การตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบ
4.ทำเล่มรายงานและวิเคราะห์ราคา
ขั้นตอนที่ 1 – 3 จะทำ ณ วันสำรวจ ส่วนขั้นตอนที่ 4 จะทำหลังจากวันสำรวจ (หรือเขาอาจจะขยันทำวันเดียวกันเลยก็ได้ ไม่ผิดอะไร ) โดยขั้นตอนที่ 1 -3 นี่ ไม่จำเป็นครับว่าต้องทำขั้นตอนไหนก่อน ไม่มีกฎเกณฑ์ตายตัว ขึ้นอยู่ สถานการณ์ครับ สมมุติว่าเขาอาจจะไปตรวจสอบเอกสารสิทธ์ที่สำนักงานที่ดินก่อนเวลาที่นัดเราก็ได้ครับ และเมื่อไปตรวจสอบเอกสารสิทธ์มาแล้ว ที่นี่เขาจะรู้ตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สินแล้วว่าอยู่บริเวณไหน เขาก็อาจจะเลยไปเก็บข้อมูลเปรียบเทียบก่อนเข้าไปสำรวจทรัพย์สิน หรือ อาจจะเข้าไปตรวจสอบทรัพย์สินแล้วค่อยไปเก็บข้อมูลเปรียบเทียบแล้วค่อยไปตรวจสอบเอกสารสิทธ์ที่สำนักงานที่ดินก็ได้ครับ ไม่มีกฎเกณฑ์ ขึ้นอยู่กับเวลาและสถานการณ์มากกว่าครับ ซึ่งในส่วนของ เรื่องการตรวจสอบเอกสารสิทธ์, การตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบ ถ้ามีเวลาผมจะมาเขียนให้อ่านกัน เพราะจริงๆขั้นตอนพวกนี้ผู้ซื้อเองก็น่าจะตรวจสอบเองด้วย เพราะจะได้รู้ราคาประเมินเบื้องต้นด้วยตัวเอง(หากไม่ใช่ทรัพย์สินซับซ้อนอะไร) เพราะพอราคาออกมาถ้าราคาประเมินมันต่ำเกินไปเราจะได้ สอบถามกับเจ้าหน้าที่เขาได้ว่าเพราะอะไร เพราะบางครั้งหากผู้ประเมินทรัพย์สินขาดความชำนาญและการตรวจสอบที่ดี บางครั้งเขาอาจได้ข้อมูลที่ไม่ถูกต้องซึ่งอาจมีผลต่อราคาประเมินของเราก็ได้ครับ
เกริ่นมานานละ พอถึงเวลาที่เจ้าหน้าที่ประเมินเข้าไปตรวจสอบอาคารทรัพย์สิน หลักๆที่เขาต้องดู ก็เรื่องขนาดเนื้อที่ดิน หน้ากว้าง ตำแหน่งทีตั้ง ลักษณะรูปแปลงที่ดิน ว่าตรงกับเอกสารสิทธ์หรือไม่ จากนั้น ถ้ามีสิ่งปลูกสร้างเขาก็จะเข้าตรวจสอบภายในอาคาร หากมีแปลนอาคารก็จะตรวจสอบว่าแปลนอาคารนั้นตรงกับพื้นที่ก่อสร้างจริงหรือไม่ มีการก่อสร้างลุกล้ำที่ดินแปลงอื่นหรือไม่ หากไม่มีแบบแปลนก็ต้องมีการวัดขนาดอาคารแล้วร่างแปลนขึ้น ถัดไปก็จะดูลักษณะการตกแต่ง การแบ่งพื้นที่ใช้สอย มีข้อแนะนำ สำหรับผู้พาเจ้าหน้าที่สำรวจ อย่าไปหงุดหงิดเวลาเขาขอดูห้องนั้นห้องนี้ อยากให้มองในแง่ดีว่าเขาเป็นคนทำงานละเอียดนะครับ แต่ถ้าบางครั้งอาจจะมีห้องที่เราไม่สะดวกหรือมีแขกก็อาจจะบอกกล่าวและขอยกเว้นก็ได้ครับ ตรงนี้อย่างที่เคยบอก ก็น่าจะประมาณ 30 นาที - 1 ชั่วโมง ครับ หากเป็นอาคารหลังใหญ่ก็คงดูกันนานขึ้นครับ ยิ่งตึกใหญ่ๆ ประเภท อาคารศุนย์การค้า อาคารสำนักงาน นี่ก็คงสำรวจกันเป็นวันๆ เลยครับ
หลังจากที่สำรวจอาคาร และที่ดินเสร็จ ก็นิดนึงนะครับ น้ำเย็นๆ ซักแก้ว ให้บริการกับเจ้าหน้าที่ก็น่าจะดีนะครับ ไม่ใช่เขาเดินเป็นชั่วโมงแต่เราไม่มีน้ำให้เขาทานเลย คือบางครั้งเขาใจว่าหลายๆท่านอาจจะลืมตรงนี้ไป มัวแต่เกร็งหรือมัวแต่กลุ้มเรื่องราคาประเมิน ซึ่งตรงนี้ ผมว่าอันนี้เป็นมารยาทแล้วก็เป็นวัฒนธรรมของคนไทยเราเลยนะครับ (แต่ถ้าไม่ได้ทำก็ไม่ผิดแต่อย่างใด)
ซึ่งขั้นตอนต่างๆที่กล่าวไป ก็จะมีการถ่ายรูปไปด้วย หลักๆที่เขาถ่ายก็จะตั้งแต่ถนนทางเข้า ถนนผ่านหน้าอาคาร รูปทรงอาคาร บ้านเลขที่ รูปภายในอาคาร โดยรูปพวกนี่ที่ถ่ายไปหลักๆ ก็เอาไปประกอบการพิจารณาราคาแล้วก็ติดไปกับรูปเล่มรายงานที่ส่งให้กับธนาคารกับสถาบันการเงิน หากเขาทำทุกๆอย่างเสร็จก็ลองพูดคุยกับเขาถึงเรื่องอาคาร หรือเรื่องทั่วไปๆก็ได้ครับ เผื่อเจ้าหน้าที่ติดปัญหาอะไร เราจะได้ไขข้อข้องใจให้เขาได้เลย
แต่ถ้ามีแบบที่ว่าสรุปราคาให้เราเสร็จแล้วบอกว่าถ้าอยากได้ราคาสูงๆแล้วต้องมีค่าใช้จ่าย แนะนำเลยครับ อัดเทปไว้เลย โดยส่วนมากไม่อาจสรุปราคา ณ. เวลาที่สำรวจได้เลย เพราะต้องมีการตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบทรัพย์สิน และถึงจะมีการตรวจสอบข้อมูลทรัพย์สินมาก่อน การพิจารณาและสรุปราคาไม่สามารถสรุปได้เลยครับ (อาจจะสรุปได้โดยประมาณ) เพราะต้องมีหัวหน้าหรือผู้ประเมินหลักตรวจสอบราคาอีกที หากราคาสูงไปหรือต่ำไปบางครั้งก็ไม่ผ่านตรวจสอบอยู่ดีครับ ระวังจะเสียเงินฟรี (ส่วนวิธีการอื่นๆที่นอกเหนือจากนี้ ผมคงไม่สามารถบอกได้ทั้งหมด เพราะทุกอย่างมีช่องว่างเสมอครับ) หลักๆในวันสำรวจประเมิน และตรวจสอบทรัพย์สินก็จะประมาณนี้ครับ
ในบทความข้างต้นมีการบอกถึงการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ในบทความหลังๆ จะบอกถึงการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ที่เราสามารถตรวจสอบเองเบื้องต้นได้ว่าเอกสารที่เราได้รับนั้น เป็นสำเนาหรือเป็นเอกสารตัวจริง ปัจจุบันใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ มีภาระจำนองหรือเงื่อนไขพิเศษติดมากับทรัพย์สินที่เราสนใจหรือไม่
แสดงความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น