ปกติแล้วการประเมินราคาโดยหลักการจะใช้กฎเกณท์ที่ว่า “Highest and Bestuse” ซึ่ง ถ้าเป็นที่ดินเปล่าก็จะมองดูที่ว่า ที่ดินแปลงนั้น จะสามารถนำไปพัฒนาเป็นอะไรแล้วจะสามารถให้ผลตอบแทนกลับมาดีที่สุด ซึ่งบางครั้งก็ไม่จำเป็นที่ว่า ราคาที่ดินต่อตารางวาของที่ดินแปลงเล็กจะแพงกว่า ราคาที่ดินแปลงใหญ่ เพราะบางครั้ง ที่ดินแปลงใหญ่จะพัฒนาทำประโยชน์ได้ดีกว่าที่ดินแปลงเล็ก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องถูกต้องตามกฎหมายและสามารทำได้จริง
เอาละครับที่เกริ่นมาเสียนาน(คนอ่านคงสงสัยว่ามันเกี่ยวกับหัวข้อตรงไหน) ก็เกริ่นพอให้เข้าใจหลักการประเมินราคา ทั้งนี้ ข้อมูลตรงนี้เขียนโดยประสบการณ์ครับ เอาเป็นว่าอ่านเอาเป็นความรู้สามัญประจำสมองละกันนะครับ
สมมุติว่าเราซื้อคอนโดห้องนึง
- ขนาดพื้นที่ 54.10 ตารางเมตร ชั้น 6 เรื่องราคาที่ตกลงซื้อกันผมขอไม่พูดถึงนะครับเพราะราคาซื้อขายมันเป็นราคาที่พึงพอใจตกลงซื้อขายกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งบางครั้งราคานั้นอาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาตลาดก็เป็นได้ทั้ง 2 กรณี ก็ไม่ผิดปกติแต่อย่างไร
ซึ่งลักษณะการติดต่อจากประเมินก็จะไม่ขอกล่าวถึงนะครับ เพราะเคยเขียนไปแล้ว จากการสำรวจวัดขนาด ถ่ายรูปภายในห้องเสร็จ ก็จะต้องมีการตรวจสอบเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง, ลักษณะถนนทางเข้า, อายุอาคาร ฯ
เจ้าหน้าที่ประเมินก็จะมีการตรวจสอบราคาเสนอขายหรือราคาซื้อขาย จากทั้งภายในโครงการเอง, สำนักงานขาย, บอร์ดประชาสัมพันธ์ส่วนกลางของอาคาร หรืออื่นๆ ก็แล้วแต่นะครับ และเนื่องจากเป็นห้องชุดพักอาศัย ก็จะสามารถหาข้อมูลที่มีลักษณะคล้ายกันมาเปรียบเทียบได้ง่าย เพราะหากสามารถหาภายในตึกเดียวกันได้ ก็จะมีตัวแปรที่เอามา compare ได้ง่าย เพราะถ้าเป็นคนละโครงการ หรือโครงการใกล้เคียงก็ต้องไปดูว่ามีอะไรที่เหมือนกันและแตกต่างกันบ้าง
อันนั้นรายละเอียดจะยากขึ้นอีกหน่อย ก็จะขอข้ามไปนะครับ( เอาไว้ให้เขาทำมาหากินกันบ้าง^__^)
สมมุติว่าได้ข้อมูลมา ตามตารางด้านล่าง ซึ่งจริงๆข้อมูลที่น่าเชื่อถือมากที่สุดคือราคาซื้อขาย ไม่ใช่ราคาเสนอขาย
ก็จะเอาข้อมูลมาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ถ้าหากลักษณะอื่นๆเหมือนกัน เช่น มีเฟอร์นิเจอร์ มีบิวท์อินเหมือนกัน สิ่งที่ต้องก็จะมีเพียงทำเลและระดับชั้น ดังนั้นราคาประเมินของเราก็น่าจะได้ประมาณ 87,000 - 87,500 บาท / ตารางเมตร อันนี้เป็นเพียงหลักการง่ายๆนะครับ ซึ่งจริงการทำงานจะเช็ครายละเอียดมากกว่านี้ เพราะต้องการเขียนให้ท่านผู้อ่านที่ไม่เข้าใจเรื่องการประเมินราคา อ่านแล้วเข้าใจ เพื่อที่จะสามารถตรวจสอบราคาประเมินของเราเบื้องต้นได้ ยิ่งหากเราทราบข้อมูลราคาซื้อขายก็จะยิ่งดี เพราะเราจะสามารถแนะนำข้อมูลเบื้องต้นให้กับคนที่ไปประเมินราคาให้เราได้ เพราะบางครั้งราคาเสนอขาย ช่วงราคามันอาจจะสูงหรือต่ำมากๆ การนำมาปรับเป็นราคาที่นำมาใช้ปรับราคากับทรัพย์สินของเรา บางครั้งอาจทำให้ราคาผิดพลาดได้
เนื่องจากบทความนี้ผู้เขียนได้เขียนไว้นานแล้วใน bloggang ซึ่งมีความเห็น ท่านนึงอาจจะยังเข้าใจผิดกับคำว่า
"ราคาประเมินทรัพย์สิน" กับ "ราคาประเมินทรัพย์สินราชการ"
2 คำนี้ ดูเหมือนคล้ายกัน ซึ่งจริงๆแล้วที่มาของข้อมูลก็คล้ายกัน คือ มาจากราคาซื้อขายจริง หรือ มาจากราคาซื้อขายจริงที่มีการจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน ก็ขอเกริ่นไว้เบื่องต้นก่อน เอาไว้ในลำดับต่อไปจะมาขยายความหมายของ 2 คำนี้ครับ
แสดงความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น