ในโลกทุนนิยม
เงินอาจจะซื้อทุกอย่างไม่ได้ แต่เกือบทุกอย่างที่เราต้องใช้ มันต้องใช้เงิน
จึงทำให้เราต้องดิ้นรน ขวนขวายเพื่อให้ได้มา
เมื่อเงินหามายาก
หากได้มาแล้วก็ต้องเก็บสะสมและนำไปเพิ่มมูลค่า
เพราะเงินก็มีค่าเสื่อมเหมือนกัน
เงิน 100
บาท เมื่อ 5 ปีก่อน กับ 100 บาทวันนี้ และ 100 บาทในอีก 5 ปีข้างหน้า
มูลค่าของมันก็ไม่เท่ากัน
ถ้าคิดจะนำเงินเก็บไปฝากไว้กับธนาคาร
เพื่อหวังกินดอกเบี้ย ชั่วโมงนี้ บอกเลยว่าคุณคิดผิด
ในยุคที่บ้านเรา
เงินฝากออมทรัพย์ได้รับ(ส่วนแบ่ง) ดอกเบี้ยไม่ถึงร้อยละ 1 บาท
เมื่อการฝากเงินไว้กับธนาคาร
ไม่ใช่สิ่งที่ทำแล้วได้ผลตอบแทนที่ดี ก็ควรต้องนำเงินไปทำให้มันงอกเงยด้วยอื่นๆ
ในช่วง 5-6 ปีมานี้ “การลงทุนในคอนโด” เป็นวิธีการหนึ่งที่ได้รับความสนใจในบ้านเรา
ทั้งนักลงทุนตัวจริง
และ มือสมัครเล่น ต่างรุมเข้ามาในวงการนี้
จะเห็นได้จากทั้งงานสัมมนา
ทั้งจากสื่อต่างๆ ที่บรรดาผู้สำเร็จออกมาให้ข่าวและข้อมูลกันมากมาย
ทั้งในช่วงเวลาหนึ่ง
การขายใบจองคอนโด การซื้อไว้ปล่อยเช่า และซื้อมาทำกำไรขายต่อ ได้สร้างผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนอย่างดี
แต่เชื่อไหมครับว่า
ที่ขาดทุนและเจ๊งไม่เป็นท่า ก็มีมากมายอีกเช่นเดียวกัน
ปัจจุบันมีโครงการคอนโดเกิดขึ้นหลายโครงการ
ทุกถนนหนทาง มีคอนโดเกิดขึ้นกระจายเต็มพื้นที่ ดังนั้น ก่อนคิดจะลงทุน ควรศึกษาข้อมูลการลงทุนคอนโดให้เข้าใจ
โดยทั่วไปคอนโดก็มีให้เลือกซื้อตั้งแต่ราคาขาย
ไม่กี่หมื่นบาทต่อตารางเมตร จนถึง หลายแสนบาทต่อตารางเมตร (สูงสุดตอนนี้คือ 6
แสนบาทต่อตารางมตร)
“ ขอคำปรึกษา...คอนโดใกล้โอน...ขายดาวน์ไม่ออก…ไม่พร้อมรับโอน”
“ถ้าคอนโดปล่อยเช่าได้น้อยกว่าค่าผ่อน
จะเก็บไว้หรือขายดีครับ”
หนึ่งในหัวข้อกระทู้
จากสมาชิกเว็บไซด์“พันทิป” (Pantip) โซเชียล
มีเดีย สายพันธุ์ไทย
ตัวอย่างข้างต้นที่เกิดจากความใม่พร้อม
ทั้งการซื้อคอนโดเพื่อทำกำไรจากการขายดาวน์ต่อ แต่ขายไม่ออก
เมื่อถึงเวลาใกล้โอน ก็ไม่พร้อมรับโอน
จึงทำให้ต้องยอมขาดทุนจากการลงทุนเพื่อขายดาวน์คอนโดทิ้ง
กับอีกกรณีที่ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า แต่เมื่อปล่อยเช่าแล้วได้รับค่าเช่าน้อยกว่าหนี้ที่ต้องชำระธนาคารเป็นรายเดือน
ทำให้ต้องนำเงินโป๊ะเพิ่มเข้าไป เมื่อไม่มีเงินทุนสำรองมากพอที่จะโป๊ะต่อไป
สุดท้ายก็ต้องยอมตัดเนื้อร้ายทิ้งออกไป
เมื่อมีเสีย
ก็ต้องมีได้ ในอีกมุมบ้านเรา มีโค๊ชด้านการลงทุนคอนโดเกิดขึ้นมากมายที่ประสบความสำเร็จจากการลงทุนด้วยคอนโด
สังเกตุได้จากงานสัมนาและหนังสือชวนลงด้วยคอนโด ก็มีปรากฏให้เราเห็นหลายสิบเล่ม สิ่งนี้เลยยิ่งเกิดเป็นกระแสการลงทุนในคอนโดอย่างเป็นวงกว้าง
แล้วทำไม ! ถึงบอกต้องศึกษาคอนโดให้ดี
เพราะทุกอย่าง
มีเหตุและผล ในช่วงเวลาหนึ่งที่ผู้คนยังนิยมเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองหลวงเป็นหลัก ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
ต้องการมีที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย และสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวัน
คอนโดจึงเป็นคำตอบของคนยุคนี้
เมื่อความต้องการมีมาก
แต่วัตถุดิบมีน้อย ทำให้ในช่วงก่อนๆ คอนโดในเมืองใหญ่เป็นสิ่งที่ต้องการอย่างมาก
แต่ตอนนี้ปัจจัยได้เปลี่ยนไป
ส่วนประกอบ คอนโด
คือที่ดินและอาคาร
เริ่มด้วยผู้พัฒนาโครงการซื้อที่ดินมาทำโครงการ
ซึ่งจากต้นทุนราคาที่ดิน คนขายที่ดินก็บวกกำไรไปเรียบร้อย แถมช่วงหลังๆ
ราคาขายที่ดินที่มีศักยภาพ ราคาขายค่อนแรงมาก ที่ดินสุขุมวิทที่ว่าตอนนี้ซื้อขายกันวาละเกือบ
1-2 ล้าน ในช่วง 10 ปีก่อนยังเสนอขายกันตารางวาละไม่กี่แสนบาทอยู่เลย
เมื่อซื้อที่ดินแล้วมาลงทุนพัฒนาโครงการ
จากต้นทุนทั้งหมด ผู้พัฒนาคอนโด ก็บวกกำไรอีก 20 % - 30% ก่อนออกมาเป็นราคาคอนโดสู่ตลาด กว่าสินค้าจะมาถึงเมื่อเรา ถูกทำกำไรไปพอควรแล้ว
ยิ่งถ้าไปซื้อคอนโดจากนักเก็งกำไรระยะสั้นเพื่อเอามาลงทุนทำกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโด
จะเหลือกำไรให้คุณอีกสักเท่าไหร่
ถึงแม้ว่า เราสามารถซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า
และทำไรได้จากการถือไว้แล้วปล่อยขายในภายหลัง
แต่ ! มันก็ต้องใช้เวลาพอสมควร กว่าจะถึงจุดคุ้มทุน
ในตลาดการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
อัตราผลตอบแทนที่ยอมรับได้ อยู่ที่ประมาณ 5 % - 7%
(ยิ่งมากยิ่งดี)
นั้นคือ หากคอนโดราคา 100 บาท รายได้สุทธิจากการปล่อยเช่าก็ควรได้ 5 -7 บาทต่อปี
ถ้า คอนโด ราคาขาย 1 ล้านบาท คอนโดห้องก็ควรมีรายได้จากการปล่อยเช่าที่ 70,000
บาท ต่อปี หรือประมาณ เดือนละ 5,800 บาท
แต่ในในโลกของความเป็นจริง
ต้นทุนของคอนโดที่เราซื้อ มีดอกเบี้ยธนาคาร ที่เรียกว่าสูงพอๆ กับอัตราผลตอบแทนที่เราอยากได้
อีกทั้ง คอนโดยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่คนซื้อต้องเสีย เช่นค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ
ค่าประกันภัยอาคาร
แถมอีกข้อ ว่าโดยปกติแล้วใน 1 ปี เราไม่สามารถทำให้คอนโดมีคนเช่าได้ทั้งปี ถ้าเดือนไหนผู้เช่าย้ายออก
กว่าเราจะมีผู้เช่าคนใหม่มาเช่า ก็อย่างน้อย 1 เดือน ที่คอนโดไม่มีรายได้จากการเช่า
เดือนไหนไม่มีคนมาช่วยจ่ายค่าเช่า เราก็ต้องรับภาระจ่ายหนี้ธนาคารเต็มๆ
คุณอาจจะบอกว่างั้นก็ขึ้นค่าเช่าสิ
อย่าลืมว่าธุรกิจการให้เช่าห้องคอนโด มีคู่แข่งมากมาย ทั้งภายในคอนโดของเอง ทั้งอพาร์ทเมนต์
ที่อยู่ใกล้ๆ การปล่อยเช่าคอนโด จึงไม่อาจกำหนดราคาได้ตามใจ
แต่ บ่อยครั้งที่เราเห็น
ราคาค่าเช่าคอนโดที่มีราคาต่ำกว่าห้องอื่นๆ ด้วยอาจจะมาจากเจ้าของห้องที่มีเงินเก็บเป็นกอบเป็นกำ
ไม่รู้จะนำไปลงทุนอะไรก็เลยมาซื้อคอนโด ปล่อยเช่า แบบไม่ได้มุ่งหวังผลตอบแทนที่สูง
สามารถปล่อยเช่าแบบต่ำกว่าห้องอื่น แบบนี้ถึงจะได้อัตราผลตอบแทนไม่มาก
แต่ก็คุ้มกว่าการนำเงินไปฝากธนาคาร เมื่อตั้งราคาตามที่คาดหวัง มันปล่อยเช่าไม่ได้
สุดท้ายก็ต้องดั้มราคาเช่าคอนโดลงมา ถ้ามีเงินสำรอง ก็คงไม่เดือดร้อนอะไร เพราะจาก 5 % - 7 % ต่อปี ชั่วโมงนี้ ได้ 3 % - 4 % ก็ดีกว่าฝากเงินไว้ในธนาคาร แล้วค่อยไปเอาผลตอบแทนจากการขายแทนทีหลัง
นักลงทุนหน้าใหม่
เข้ามาร่วมธุรกิจนี้หลายคนก็เจ็บตัวกัน เพราะเมื่อปล่อยเช่าคอนโดไม่ได้ตามที่คาดไว้
แถมยังกู้เงินธนาคารมาซื้อ เมื่อเงินผ่อนธนาคารรายเดือนสูงกว่าค่าเช่าที่ได้รับ คุณก็มีหน้าที่ๆต้องรับผิดชอบส่วนต่างนั้นไป
แรกๆ อาจจะมีเงินจ่าย แต่ถ้าบ่อยๆ สายป่านคุณไม่ยาว สุดท้ายก็ต้องยอมขายคอนโดนั้นออกโดยเร็ว
จากที่คาดหวังผลตอบแทนการปล่อยเช่า เมื่อรีบขาย ก็จำเป็นที่ต้องขายให้ต่ำกว่าคนอื่น
ขาดทุนกันอีกรอบ
ทั้งนี้ทั้งนั้น
การปล่อยเช่า คอนโดที่สามารถทำกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโด ก็ยังมีเพียงแต่เราต้องศึกษาให้ดีเสียก่อน
- คอนโดมือสองในซอยแถวสุทธิสาร
ที่มีราคาขาย 7 – 8 แสนบาท แต่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 5 -6 พันบาท
- คอนโดมือสองแถวลาดพร้าว ที่มีราคาขาย 1.3-1.4 ล้าน แต่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 5 -6 พันบาท ก็มีให้เห็น
ต้นทุนต่างกันแต่ปล่อยเช่าได้เท่ากัน
คนได้ของถูกกว่า ก็จะทำกำไรได้มากกว่า
ดังนั้นการลงทุนด้วยคอนโด
แล้วทำเงินก้อนโต นั้นมีอยู่จริง และทำได้ แต่ ในทางกลับกัน ลงทุนด้วยคอนโด แล้วมีหนี้ก้อนโต
ก็มีเหมือนกัน เพียงแต่เขาเหล่านั้นไม่ได้ออกมาทำหนังสือ ไม่ได้ออกจัดงานสัมนาให้เราเห็น
อย่าลืมศึกษาคอนโดให้ดี
ทำความเข้าใจในรายละเอียด ก่อนจะเป็นนักลงทุน
จะ มีเงินก้อนโต หรือ หนี้ก้อนโต คุณเลือกได้
